¿Existen préstamos de inversión inmobilliario 100%?

Esta sería la pregunta del millón de pesos… de verdad, ¿Existen los préstamos para compra de propiedades inmobiliarias al 100%?

Primero cabe mencionar que se dice por ahí de la existencia de prestamistas que cubren al 100% no solo los arreglos (que es normal), sino también de la compra.

¡Wow! Para poder digerir esto vamos a ponernos en contexto y usted que me lee, por favor colóquese en los zapatos o en la posición del prestamista y observemos desde ese punto de vista.

Alguien viene a usted y le solicita un préstamo para invertir y le dice:

“Tengo una propiedad X, que quiero remodelar para poner al mercado en venta cuando esté renovada”. Entonces, ¿quiero saber si usted me presta lo que cuesta, más los arreglos”?

En un escenario frecuente y/o normal, la regla es que, si es su primer trato o si es usted un inversionista con experiencia, usted ponga algún porcentaje (del 20% al 10% del valor de la compra). También se le conoce como Skin in the game, es una frase procedente del inglés que literalmente se traduce como “la piel en el juego” y más concretamente hace referencia a la implicación directa de una empresa en un proyecto o inversión determinada financiando un porcentaje de la misma con fondos propios.

El Skin in the game se asegura de que existe alineación de intereses entre los inversores que participamos en un préstamo y el originador que los emite. Al invertir su propio dinero y poner su propia piel en juego al mismo tiempo que los inversores, se reducen las posibilidades de fraudes y malas prácticas financieras.

Con eso dicho, piense por un momento si algo va diferente al plan y cambia el presupuesto, el mercado o el resultado esperado etc.

¿Qué cree usted que haría el prestatario?

Sino tiene “Skin in the game”, ¿qué le detiene de salir corriendo y dejar los retos a los prestamistas?

Dos buenas preguntas para procesar.

Ahora imagínese que se tratara de una nueva construcción; los riesgos son mayores porque el inversionista necesita mínimo haber completado un proyecto (Terminado y vendido o refinanciado con inquilinos listos).

Me quedo pensando que por más compromiso que diga que tenga un inversionista para completar un proyecto inmobiliario, el que sea, sino tiene de su propio capital al primer inconveniente desaparece.

Es por eso que en una conversación con un inversionista y colaborador aprendí las razones por que los préstamos 100% de compra y 100% de arreglos, sin capital del prestatario no EXISTEN; a menos que el prestamista sea nuevo o no sepa lo que está haciendo.

1. Los bancos no prestan el 100% por el compromiso financiero del comprador y reduce el riesgo para el banco. Cuanto más dinero te deja el banco, más dinero se está arriesgando a que no le sea devuelto en caso de que el solicitante se declare insolvente o en caso de ser embargada la propiedad.
2. Ofrecer hipotecas con un alto LTV (Loan-to-Value o relación préstamo-valor) aumenta el riesgo de incumplimiento y pérdida para los bancos.

Ahora que tenemos algo más de claridad al respecto y el por qué, yo le invito a formar:

1. Estrategia de Inversión.
2. Prepararse financieramente (siempre habrá gastos de su propio bolsillo).
3. Formar su equipo de profesionales y asesores autorizados por el estado donde piensa invertir (Abogados, Contables, Agentes Inmobiliarios, Prestamistas, Contratistas, Inspectores etc.).
4. Educarse e Invertir en usted SIEMPRE, (Leer, asista a eventos, busque un/a mentor/a).
5. Aprender a manejar las emociones y pensar en frio, ya que no es lo mismo llevar un proyecto que múltiples proyectos. Un reto en un proyecto siempre será más fácil de solucionar que varios a la vez.
6. Cree (de crear) un plan A y B en caso que lo primero que quiere hacer no salga y tenga que ejecutar el plan B.
7. Apéguese a su plan.
8. Haga preguntas.

Me gustaría saber en su posición de prestamista, ¿qué haría con un prestatario en múltiples proyectos, sin suficiente “Skin in the game” y algún cambio inesperado que de repente no pudiera continuar?

1. ¿Iniciar proceso de foreclosure?
2. ¿Le prestaría lo que le falta? O sea, el prestatario no tendría que perder.

Les recuerdo que el contenido de esta página es verídico, con propósitos educativos, basados en mi experiencia personal.

Siempre será necesario consultar con un experto (Abogados, Contables etc), según la situación que enfrente.

Si tiene preguntas no dude en comunicarse conmigo.