¡El crédito es malo!

En los países latinoamericanos, se nos enseña que el crédito es malo.

Existen 3 tipos de créditos señalados como los más importantes: Créditos de Consumo, Créditos Comerciales y Créditos Hipotecarios.

Gracias a la falta de educación financiera perdemos, los beneficios del crédito o la deuda.  Primero hay que tomar en cuenta que hay 2 tipos de “deuda”. La mala, que adquirimos (como las de consumo) para impresionar a personas que no les importamos, hacemos compras sin

planificación, etc… y la buena, que es la que nos sirve de apalancamiento (como los créditos comerciales y los hipotecarios) para generar activos o flujo de caja (cashflow).

Hablamos de apalancamiento financiero cuando nos referimos a operaciones que buscan exclusivamente la rentabilidad.

En el área que me desenvuelvo (préstamos hipotecarios/inmobiliarios), muchas veces se cree que es mejor comprar las propiedades cash, o comprar la próxima solo cuando la primera esté pagada. ¡La verdad es otra!

Aprender a usar los bancos, su dinero, y generar beneficios de forma infinita debería ser la meta. Por ejemplo, si tienes $100 mil dólares para comprar un inmueble, utilizando tu propio dinero, solo podrías comprar uno; sin embargo con apalancamiento de bancos o prestamistas, podrías comprar 4 poniendo solo el 20 o 25% de depósito, ya que el banco financiaría el resto. Luego te explicaré cómo funcionan.

A continuación, te explico los diferentes tipos de préstamos (deudas) que existen en el sector inmobiliario.

1. Préstamos FHA o de primera compra como se conoce, son hipotecas aseguradas por el gobierno federal a través de la Administración Federal de Vivienda (FHA). Son una opción para comprar o refinanciar una casa, y pueden ser una buena opción para quienes compran por primera vez. También, está el 203K en el mismo rango de primera compra. Programa 203(k) ofrece una solución que ayuda a los prestatarios al asegurarles un préstamo único, a largo plazo, con tasa fija o ajustable que cubra tanto la compra como la rehabilitación de una propiedad.
2. Préstamos Convencionales, se refiere a cualquier préstamo que no está asegurado o garantizado por el gobierno.
3. Préstamos VA, el Departamento de Asuntos de los Veteranos (VA, por sus siglas en inglés) ofrece programas de préstamos para ayudar a los miembros de las fuerzas armadas, veteranos y sus familias a comprar casas.
4. HELOC (Home Equity Line of Credit), es una línea de crédito rotativa que permite pedir dinero prestado contra el valor de la vivienda. Es similar a una tarjeta de crédito, pero está garantizada por el valor de la casa o plusvalía adquirida en el tiempo. 
5. Las líneas no seguras de crédito o no garantizadas, son aquellas que no están respaldadas por ningún activo, como una tarjeta de crédito. Este tipo de crédito es más riesgoso tanto para prestatarios como para los prestamistas, por lo que suelen tener tasas de interés más altas.
6. Préstamos Privados, en este caso puede ser cualquier persona o entidad con los fondos (familiar, conocido etc…). Los términos son negociables y más flexibles.
7. Préstamos Fuertes o Hard Money Loans: Los préstamos de dinero duro son préstamos a corto plazo que se basan en activos y que se utilizan para comprar y reparar propiedades de inversión. La parte “duro” de “dinero duro” hace referencia al activo tangible que se usa para garantizar el valor del préstamo.

Suelen caracterizarse por:

1. Estar respaldados por un activo tangible, como bienes inmuebles
2. Tener tipos de interés y comisiones más altos que los préstamos tradicionales.
3. Ofrecen un acceso más rápido a los fondos.
4. Son una herramienta para maximizar el flujo de caja y el apalancamiento

Los préstamos de dinero duro son financiados por inversionistas privados o instituciones privadas pequeñas, ya que los prestamistas tradicionales no los ofrecen. Los requisitos varían según el prestamista, pero en general, los prestamistas privados se preocupan más por la protección de la garantía y el patrimonio que por la puntuación de crédito del prestatario.  Son adecuados para oportunidades de inversión con un alto nivel de urgencia. El prestatario puede comprar, mejorar y beneficiarse de la venta de la propiedad en un periodo corto de tiempo. 

Señalemos algunos beneficios y desventajas del HML.

• Pocos requisitos
• Proceso de calificación rápido
• Oferta más competitiva
• Cierre más rápido
• Oportunidad de hacer varias comprar al mismo tiempo

En las desventajas podríamos mencionar:

• Iniciales más altos (20-30%)
• Tasas de interés más alto
• Penalidades
• Es a discreción del prestamista solicitar experiencia

Cómo funciona:

Luego de haber sido precalificado/a, se le otorga una POF (carta de prueba de fondos por sus siglas en inglés) con el monto solicitado para poder enviar su oferta. Si la oferta es aceptada, se inicia el proceso formalmente donde usted enviará documentos que se le soliciten, junto al SOW (scope of work o detalle de las renovaciones) que hará en el inmueble), se verificará el puntaje crediticio y experiencia si es que la tiene y/o el/la prestamista así lo requiere. Debe proveer los últimos 2 estados bancarios para verificar liquidez (para gastos de cierre, enganche e inicio del proyecto).

Muchas personas creen que se les deposita el monto de compra y arreglos, sin embargo, el prestatario/a inicia el proyecto, se inspecciona por parte del/a prestamista y se van haciendo desembolsos. Los montos son manejados por terceros (casa de títulos y/o abogados/as), dichos fondos se mantendrán en ESCROW (cuenta de Fideicomiso) luego del cierre.

En conclusión, cuando la propiedad que se compra es con fines de ocuparla (préstamo personal, FHA o 203K o también OWNER OCCUPIED) a menos que sea de más de 2 unidades (multifamiliar), se considera un liability o gasto y no una inversión, pues todo lo que requiera en el tiempo por desgaste de uso va a salir de su propio esfuerzo. En cambio, cuando la propiedad se compra para fines de cashflow o flujo de caja, para alquiler y usted recibe ingresos con los cuales cubre todos los gastos del inmueble: capital, intereses, impuestos y seguro PITI (Principal, Interes, Taxes and Insurance). Al cubrir todos los gastos y quedarle dinero para poner en su cuenta bancaria, a eso se le considera una inversión, ahora usted tiene ACTIVOS o mejor dicho su inmueble le está generando ingresos adicionales a la deuda. Esto aplica para préstamos a largo plazo y todo ese proceso se hace a través del préstamo que hoy se conoce como DSCR (Debt Service Cover Ratio).

Por lo tanto, la deuda siempre será mala cuando no traiga beneficios a corto o largo plazo. De lo contrario si se trata de inversión real, la deuda siempre será buena y debemos obtenerla tan pronto nos sea posible.

Como de costumbre, este material es con fines educativos. No queremos

dar asesorías financieras ni consejo legal. Siempre consulte un experto/a y

asegúrese contar con un equipo calificado.

Si tiene alguna propiedad bajo contrato, asegúrese completar el formulario

debajo sin compromisos.